Desde hace tiempo quería hacer una guía de inversión inmobiliaria. Tengo que reconocer que soy un enamorado de la inversión inmobiliaria. Quizás es porque es algo que conozco desde hace más de 20 años, y he tenido muy buenas experiencias con ello.

Igual es por la seguridad que me transmite.

O quizás por la rentabilidad que logro sacarle.

O por su flexibilidad y abanico de posibilidades.

¿Será por la facilidad para financiarme?

Creo que va a ser por todo eso y además por la fiscalidad.

Lo cierto es que es todo un arte. Yo tengo la seguridad de que es un tipo de inversión que funciona, pero también sé que meterse en este tipo de inversiones, que parecen fáciles, requiere de una buena formación y experiencia.

Por eso les digo a mis alumnos y alumnas que prueben en este sector, precisamente para ir adquiriendo esta experiencia poco a poco.

Guía de inversión inmobiliaria

Como he comentado en la intro, ya tenía ganas de realizar una guía de inversión inmobiliaria con todo el aprendizaje que he obtenido en los últimos años, con el objetivo de ayudar a otras personas que quieran iniciarse en este ámbito. La inversión es lo que puede llevarte a un estado financiero mejor. Si no mueves tu dinero, será complicado mejorar. En mi libro e-Talenters, ya hablo de inversión inmobiliaria y ahora amplío ese conocimiento con esta guía. ¡Espero que sirva!

Modelos de inversión inmobiliaria

Cuando pensamos en inversión inmobiliaria, es fácil irnos por el camino de la compra y alquiler, el de la compra, reforma y alquiler, o el de la compra y posterior venta. Son muy típicos, pero lo cierto es que la inversión inmobiliaria está evolucionando y hay muchos más modelos, veamos a continuación algunos de ellos:

Comprar una casa y alquilarla

Ya digo, es un clásico y se trata de comprar una vivienda para posteriormente alquilarla. Por supuesto no es lo mismo una ciudad que otras. Hay grandes diferencias entre comprar un piso en Madrid o hacerlo en Elche. No es lo mismo comprar un piso nuevo, que uno de segunda mano. Yo tengo muy claras tanto las características de la vivienda que compro habitualmente, como las de los inquilinos.

Me suelo mover en una franja de precios de entre 30.000 € y 40.000 €. No compro pisos más caros que eso. Me gustan que estén en barrios trabajadores, no céntricos o en barrios residenciales. Adoro que tengan colegios y diferentes tipos de servicios cerca. No quiero pisos con ascensor, porque esto merma la rentabilidad. Si es un edificio con pocas viviendas, ¡mucho mejor! más tranquilidad para mis inquilinos y mejor conservación de la escalera. Busco que la fachada y los contadores de agua y luz estén arreglados, para no caer en futuras derramas.

En cuanto a los inquilinos, me gustan las familias, porque son más dadas a quedarse durante más tiempo. No me importa su nacionalidad. Pido ciertas garantías, como nómina y contrato fijo, esto es un negocio y tenemos que garantizar al máximo los pagos. Así pues una pareja con al menos un hijo, y ambos con trabajo, es perfecto para mí.

Los alquileres los pongo entre 350 € y 450 €, por tanto tengo una rentabilidad muy atractiva.

Los nuevos inversores tienen miedo de que sus inquilinos dejen de pagarles. Para ello existen unos seguros que, por el precio aproximado de una mensualidad, te garantizan el pago de las cuotas por un año, así como el desalojo y los gastos jurídicos en caso de que sea necesario. Por supuesto también cubre contenido y continente del piso.

Como digo anteriormente, me resulta relativamente sencillo poner en marcha este tipo de inversiones, porque hay numerosas casas en venta y mucha demanda de alquiler en la zona donde resido. Una combinación perfecta.

He trabajado con inmobiliarias, porque muchas veces facilitan el filtro de las viviendas, pero la verdad es que he tenido también algunas malas experiencias y, claro, ellos se llevan una comisión por su trabajo. Si eres capaz de hacer tú el filtro y la selección de las viviendas, te ahorrarás estas comisiones. ¿Cómo hacerlo? Hay muchos portales inmobiliarios y páginas de anuncios, yo me centro en las siguientes: Idealista, Fotocasa, Milanuncios, Wallapop y Facebook Marketplace. Las alertas que tienen algunas de estas páginas me ayudan a filtrar viviendas que me interesan.

Comprar una vivienda, reformarla y alquilarla o venderla

Las reformas pueden ser divertidas, o por el contrario, un auténtico calvario. Esta opción la dejo para inversores más experimentados. No es lo mismo dar una pintadita a un piso y montar algún mueble de la conocida empresa sueca, que reformar un baño, cocina o piso entero. Si es tu primera vez, la compra de un piso te va a generar cierto estrés, así que no le metas más adrenalina.
Si ya tienes esa experiencia y quieres meterte en una reforma, muy probablemente la rentabilidad que le saques a la vivienda será mayor, porque podrás pedir un poquito más de alquiler, o si has podido comprarla muy bien de precio porque necesitaba la reforma, podrás revenderla más tarde por más (no olvides los impuestos de la compra-venta). Te confieso que yo prefiero invertir un poquito más de tiempo en buscar una vivienda que no necesite una reforma, aunque esté un poco más viejuna. Así que si has tomado la decisión de reformar, ten en cuenta varios presupuestos, tiempos de entrega de la vivienda y súmale a todo al menos un 20%, ya sabes por qué.

Comprar un local, reformarlo como vivienda y alquilarla

Si la opción anterior le añadía adrenalina a tu aventura, esta te la inyecta en vena como cuando vas a urgencias si has tenido una reacción alérgica grave 😉 En este modelo hay que luchar muchas veces con algunos vecinos que no están de acuerdo en estas reformas, pero lo que realmente es desesperante, es el tiempo para recibir las licencias y los permisos por parte de los ayuntamientos. De verdad, este modelo lo recomiendo solo si eres arquitecto, aparejador, o estás en ese mundillo.

Alquiler vacacional

Es el modelo que más trabajo da, porque, cuantos más alquileres hagas, más gestiones tendrás que hacer: comprobar pagos, identificar a los inquilinos, limpieza, etc. No disfrutarás las suculentas deducciones en renta, porque no se trata de la vivienda habitual de tus inquilinos y las incidencias ocurren con más frecuencia. No es mi modelo favorito, pero si tu vivienda tiene ciertas características turísticas, a través de portales como AirBnB vas a poder generar negocio.

Alquilar habitaciones

Es algo que he intentado y no me gusta, la verdad. Se puede tener una rentabilidad mayor que el alquiler tradicional a una familia, pero te cargas de trabajo administrativo y no tendrás deducciones tan atractivas en renta. El típico alquiler a estudiantes, en zonas universitarias es muy habitual. Un truco muy habitual es buscar una vivienda que tenga el salón separado, para poder rehabilitarlo como una habitación adicional. También te digo que, cuando lo he intentado me ha costado mucho más encontrar inquilinos. La convivencia entre ellos por momentos ha sido complicada, así que… No es mi modelo favorito.

Socimis

Las socimis son sociedades anónimas que se dedican a comprar todo tipo de activos inmobiliarios, con el fin de explotarlos como arrendamientos. Tienen muchas ventajas fiscales. Aunque he estado en contacto con un par de ellas como Fidere y Vitruvio, todavía no he hecho ningún tipo de inversión en este sentido.

Reits

Significa Real Estate investment trusts. La finalidad es prácticamente la misma que las socimis, aunque con algunas ligeras variaciones. Suelen tener buenos rendimientos en dividendos y muy líquidos. Como estos dos últimos modelos no son mi especialidad, os dejo un link a otra página donde explican muy bien los conceptos.

Inversión en empresas inmobiliarias

¿Sabías que ya existen robots que son capaces de construir casas, cuyo hecho haría bajar los costes de fabricación y por tanto los precios de venta? ¿Crees que IKEA y Amazon romperán el mercado vendiendo casas prefabricadas? Lo que quiero decir es que hay empresas que tienen que ver con el mundo inmobiliario y cotizan en bolsa, como puede ser Fastbrick Robotics, una empresa de Australia que fabrica casas con sus robots. Así pues, comprar acciones para ayudar a crecer a estas empresas, es una forma de inversión inmobiliaria a través de la bolsa de valores.

Crowdfunding inmobiliario

Alex, solo tengo 50 €, ¿puedo hacer algún tipo de inversión inmobiliaria? Pues tengo que decirte que sí, para eso están las plataformas de crowdfunding inmobiliario, que te van a permitir participar con aportaciones muy bajas. Mediante una financiación colectiva, diferentes personas pueden optar a comprar inmuebles que luego se venden o se explotan con el objetivo de obtener rendimientos. Puedes echar un vistazo a una de las plataformas más conocidas: Housers.

¿Qué modelo te ha gustado más? Déjame tu comentario más abajo.

Papeleo y gastos

Cuando compramos una casa, tenemos que pagarle al notario (gastos que normalmente se pagan a medias), que es a donde iremos para firmar la escritura de compra-venta. También al gestor y luego el registro (estos gastos corresponden al comprador). El IBI (impuesto de bienes inmuebles, o contribución) le corresponde a la parte vendedora, al no ser que se pacte lo contrario. el vendedor, tendrá que pagar una plusvalía al ayuntamiento. Otro gasto importante para el comprador, el ITP (impuesto de transmisión patrimonial) para las viviendas de segunda mano, o el IVA correspondiente para las viviendas nuevas. El ITP depende de cada comunidad. Siempre es un porcentaje del valor de la venta, pero en la Comunidad Valenciana es un 10% y en Madrid es algo menos. Los gastos de comunidad han de estar al día en el momento de la firma. El notario pedirá un certificado por parte del administrador de fincas, al cual yo suelo contactar antes de firmar, precisamente para que me confirme que no se debe nada, y para preguntarle por futuras derramas. No vayas a llevarte un susto, imagina que está previsto poner un ascensor en la finca y arrancas la inversión con seis u ocho mil euros en negativo. El notario también pedirá una nota simple, esto tiene un coste muy pequeño, de entre 20 y 50 euros. Se hace para confirmar que la vivienda no tiene cargas, pero también sirve para saber a quién le vas a comprar. Importante que las personas que aparecen en la escritura de la vivienda estén todas informadas de la venta. Puede ocurrir que sean personas mayores, que sean hermanos, o que en definitiva la vivienda sea propiedad de varias personas, que no tienen por qué estar de acuerdo en la venta, en el precio, etc. Puede incluso ocurrir que alguno de ellos haya fallecido y aún esté presente en la escritura.

Reparaciones. Cuenta con que en una vivienda de segunda mano, por muy bien que esté, siempre hay algo para reparar: persianas, cisterna, calentador, alguna bombilla o grifo, son los más típicos, por lo que tendrás que guardar un dinerillo para estas cosas.

Fianza. Yo pido siempre dos meses de fianza, más el mes en curso. Ojo, no vayas a admitir un pago por transferencia bancaria y dejes entrar al inquilino con el justificante. Hoy en día es muy fácil falsificarlo.

Seguros. He comentado anteriormente que yo hago un seguro de impago, que además cubre lo básico en la casa. Para estos seguros, la aseguradora te va a pedir ciertas garantías de los inquilinos, que suelen ser: contrato de trabajo con antigüedad y nómina que supere el triple de la cuota de alquiler. Cada aseguradora puede variar en los requisitos, pero estos serían los más básicos.

Hipoteca. Las hipotecas han reducido prácticamente todos sus gastos. Asimismo, te pueden solicitar el gasto de una tasación de la vivienda, aunque ya hay bancos que, si la operación va adelante, se hacen cargo ellos mismos.

Contactos

Siempre digo que hay que hacer contactos de forma permanente. No te haces una idea de cómo pueden influir unos buenos contactos en operaciones de inversión inmobiliaria. Para estos casos no deberían de faltarte: un tasador, un director de banco, un abogado, un gestor, un corredor de seguros, un manitas y un agente inmobiliario. Si nadie de estas áreas está entre tus contactos, quizás este debería de ser el primer paso que debas dar.

Financiación

Es muy de novatos ir al banco y aceptar las condiciones que nos impongan. Si nos vamos a “casar” con ellos durante 20 o 30 años, por lo menos deberíamos de negociar ¡dónde van a guardar el cepillo de dientes! 😉

Mira, con los bancos se puede hablar, tanto para lo bueno como para lo malo. Los bancos no dejan de ser una empresa, cuya actividad principal es conceder hipotecas. Así pues negocia esas condiciones, compara con otros bancos y finalmente cásate con quien más te convenga.

Ahora bien, si eres autónomo/a, ¡ay dios! que mal le caen los autónomos a los bancos, piensan que es más seguro tener una nómina que luchar por sacar adelante tu trabajo. Pero bueno, contra eso poco se puede hacer. Así que si estás en esa situación en la que dependes de un trabajo que no te gusta, aprovecha el papelito que te dan cada final de mes para “convencer” al banco de que eres solvente.

¿Y si tengo el dinero? ¿Hace falta que me meta en líos de bancos? La respuesta es sí, aunque esto cuesta un poquito de entender. Si tú pagas de tu bolsillo los 40.000 € que cuesta la casa, estarás sacando de tu bolsillo tal cantidad para recibir unos ingresos aproximados de 4.800 €. Si sacas una hipoteca, recibirás casi lo mismo (solo tienes que restarle los intereses a la cantidad mencionada), con la diferencia de que solo sacas de tu bolsillo unos 8.000 €. Si haces algunos cálculos verás que la rentabilidad sobre el dinero invertido es mucho mayor. Sin contar con el coste de oportunidad que te da no haberte despojado de esos 32.000 € 😉

Inmuebles de bancos

Es una opción que he valorado en un par de ocasiones. Los bancos te van a dar mayores facilidades en las hipotecas, llegando incluso al 100% del valor de la vivienda. Siempre que he visitado pisos de bancos he encontrado dos puntos negativos: el estado de mantenimiento de las viviendas y el precio. Realmente no he visto muchas ventajas en los precios de los pisos más económicos, se nota más en pisos con valores mucho más altos. Por último, la burocracia asociada a estas operaciones, me han echado para atrás en alguna ocasión.

Impuestos

Invertir en una casa para alquilarla a una familia y que ésta sea su vivienda habitual, permite deducir un 60% de los ingresos. Además, hay muchos gastos que podemos incluir para reducir los pagos a Hacienda. Si montamos una empresa cuya actividad es la del arrendamiento de viviendas, podríamos deducir un 85%, incluso un 90% si la vivienda está adaptada. Creo que no hacen falta más explicaciones al respecto.

Formación

Nunca dejes de formarte. Todo cambia. Lo que hoy funciona puede que dentro de 5 años no sea así. Si te gusta el mundo de las inversiones inmobiliarias, debes de continuar leyendo, haciendo cursos, experimentando, etc. Te recomiendo un par de libros que pueden venirte muy bien de cara a invertir en inmuebles:

Los trucos de los ricos, de Juan Haro.
Cómo vivir de rentas inmobiliarias, de E.M. Parra.

Por mi parte, una de las formaciones que he creado al respecto es un taller de 3 horas online, en el que te explico con mucho detalle todas mis experiencias, y te ayudo a buscar tu primera oportunidad. Si te apetece, solo tienes que contactarme y te cuento más.

Conclusión

Si has llegado hasta aquí, habrás comprobado la cantidad de formas que hay para invertir en inmobiliario. Y algunas de ellas, con un poquito de formación y experiencia, no son tan complicadas, ¿verdad? Por eso se lo recomiendo a mis alumnos y alumnas, pero yo sé perfectamente que el problema no es tanto el desconocimiento sino la falta de acción. Nos falta movernos. Nos falta tomar acción y entender que si nuestro dinero no está en movimiento, generando más dinero, la inflación se encargará de mermarlo. Y tu falta de acción se encargará de hacerte depender toda la vida de un trabajo.

Piénsalo.

A mis hijos les enseño todo esto desde bien pequeños. Carlos Galán (Libertad Inmobiliaria), nos hizo una entrevista a mi hijo Héctor y a mí, y la verdad es que como padre es un orgullo ver cómo va aprendiendo todos estos conceptos, que en el instituto es impensable que aprenda. Así que si eres padre y haces inversiones, habla de ello con tus hijos de forma natural. Escucha ahora nuestra entrevista, que completa esta pequeña guía inmobiliaria.

Recuerda, en las inversiones no te dejes asesorar, fórmate y toma tú las decisiones. Nunca inviertas más dinero del que puedes permitirte perder.

¿Dudas? ¡Te contesto abajo o en mis redes sociales! Feliz inversión.